澳洲首次購房聖經

Written By Audrey Turner

前言

在澳洲擁有自己的家園,是許多人的夢想。然而,對於首次購房者而言,這趟旅程可能充滿未知與挑戰。從理解複雜的政府政策、選擇合適的貸款產品,到應對法律程序和稅務問題,每一步都需要仔細規劃。以下《澳洲首次購房聖經》旨在為您提供一份全面、清晰且易於理解的指南,涵蓋澳洲買房貸款、買房流程、買房注意事項、新房購買、以及外國人買樓的相關規定與稅務等關鍵資訊。我們將以淺顯易懂的繁體中文,結合最新的官方政策與專業建議,助您自信地邁出購房的第一步。

 

第一章：首次購房基礎知識

踏上購房之路前,了解一些基本概念至關重要。這些知識將幫助您判斷自身資格,並為後續的決策奠定基礎。

1.1 您是「首次購房者」嗎？

澳洲政府對「首次購房者」的定義嚴謹,核心在於您或您的配偶是否曾在澳洲境內擁有過任何住宅房產的產權 (ownership) 。這與您目前是否持有房產或居住狀況無關。

符合首次購房者資格的常見情況：

•您從未在澳洲購買或共同擁有過任何住宅房產 。

•您從未持有過任何澳洲房產的任何份額,即使是極小的比例 。

•您從未領取過任何州或領地的首次購房補助 (First Home Owner Grant, FHOG) 或印花稅減免 。

值得注意的是,如果您在海外(例如台灣、香港或中國大陸)擁有房產,通常不影響您在澳洲的首次購房者資格,因為審核範圍僅限於澳洲境內 。或是您曾經在超過十年以前擁有過房產,您有機會可以符合某些補助或減免 。

不符合首次購房者資格的常見情況：

•您過去曾在澳洲購買過自住房或投資房 。

•您曾與前配偶、家人或朋友共同擁有過房產,即使您的名字只佔很小的產權比例 。

•您曾經以首次購房者的名義享受過任何政府優惠 。

 

1.2 自住 vs. 投資：為何意圖如此重要？

在澳洲,您購買房產的「意圖」——即是自住 (owner-occupier) 還是投資 (investment)——其重要性甚至超越您是否為首次購房。幾乎所有政府提供的首次購房優惠和補助都嚴格要求購房者必須將所購房產作為主要居所 。

「自住」的定義與要求：

•您必須在房產交割後的一定時間內(通常是12個月內)搬入該房產 。

•您必須在該房產中連續居住一段最短時間(通常是6到12個月,各州規定可能不同) 。

「投資」的影響：

如果您購買房產後立即出租,或從未在其中居住,該房產將被視為投資房。即使您是第一次買房,也將因此失去獲得絕大多數政府補助的資格,包括印花稅減免和5%頭期款計劃等。這之間的財務差距可能高達數萬澳元,因此務必明確您的購房意圖並遵守相關規定 。

 

1.3 頭期款與真實儲蓄 (Genuine Savings)

頭期款 (Deposit) 是您購房時自己支付的款項。頭期款的比例直接影響您的貸款選擇和潛在成本。

•20% 或以上頭期款: 這是最理想的情況,通常可以避免支付 LMI 貸款保險 。

•5% 至 19.99% 頭期款: 這是較常見的情況,但通常需要支付 LMI 。

•低於 5% 頭期款: 在特定政府計劃(如5%頭期款計劃)的幫助下,您可能有機會以極低的頭期款購房 。

真實儲蓄 (Genuine Savings) 是銀行在審核貸款時非常看重的一個概念。它指的是您在自己名下的銀行帳戶中,透過規律儲蓄累積至少三個月以上的資金 。這向銀行證明了您具備良好的儲蓄習慣和還款潛力。來自家人的贈與 (Gift) 雖然可以作為頭期款的一部分,但通常需要提供一份「贈與聲明」(Gift Declaration) 來證明這筆錢無需償還,並且不能完全替代真實儲蓄的要求 。

 

1.4 LMI (Lenders Mortgage Insurance) 貸款保險

LMI 是一筆一次性的保險費用。當您的頭期款低於20%時,銀行會認為貸款風險較高,因此要求您購買這份保險。請注意,LMI 保護的是銀行,而不是您 。如果未來您無法償還貸款,LMI 會賠付銀行的損失。

LMI 的費用不菲,可能高達數萬澳元,並且可以選擇一次性支付或將其加入總貸款額中分期攤還。然而,支付 LMI 有時也是一種策略,例如在房價快速上漲的市場中,支付 LMI 以便「提早上車」,可能比花費更長時間儲蓄20%頭期款更為明智 。

 

1.5 貸款審批三部曲：預批、有條件批准與正式批准

了解貸款審批的不同階段對於管理您的購房風險至關重要 。

1.預批 (Pre-approval): 這是銀行根據您提供的初步財務資料,給出的一個「原則上」的貸款額度估算。它不具備法律約束力,銀行隨時可以撤銷。預批的主要作用是讓您了解自己的預算範圍,但絕不能將其視為最終承諾 。

2.有條件批准 (Conditional Approval): 這意味著銀行已經對您的個人財務狀況進行了全面評估並表示滿意,但還需要滿足一些額外條件,最常見的就是對您選定的房產進行估價 (Valuation) 。

3.正式批准 (Unconditional/Formal Approval): 這是最終的「綠燈」。一旦您收到正式批准,代表銀行對您和您要購買的房產都表示認可,貸款已經確定。只有在獲得正式批准後,您才能放心地簽署無條件的購房合約,尤其是在沒有「冷靜期」的拍賣 (Auction) 場合 。

 

1.6 買房不只頭期款：前期費用完整清單

許多首次購房者常常低估了除了頭期款之外的其他前期費用 (Upfront Costs)。這些費用加總起來可能是一筆不小的數目,因此提前準備至關重要 。

費用項目 大約金額 說明

印花稅 (Stamp Duty) 房價的3-5% 各州稅率不同,首次購房者可能有減免。外國買家需支付額外附加稅 。

律師或過戶師費 $1,000 - $3,000+ 處理法律文件和過戶手續,澳洲法律規定必須委託專業人士 。

房屋與害蟲檢查費 $400 - $800 檢查房屋結構和白蟻等問題,強烈建議,尤其針對二手房 。

貸款相關費用 不定 可能包括LMI、貸款申請費、估價費等 。

建築保險 不定 通常在簽訂合約後就需要購買 。

交屋調整費 不定 按比例分攤市政費、水費、物業管理費等 。

搬家與安置費 $5,000 - $10,000+ 搬家、購買基本家具和開通水電網路 。

緊急備用金 建議3-6個月生活費 用於應對意外開支, 建議至少準備$10,000-$20,000 。

FIRB 申請費 根據房價分級 外國人買房必須支付的申請費用 。

 

第二章：澳洲政府購房支援計劃

澳洲聯邦政府和各州政府提供了多種計劃,旨在幫助首次購房者更輕鬆地進入房地產市場。了解並善用這些計劃,可以為您節省大量資金。

2.1 聯邦政府計劃 (適用全澳洲)

聯邦政府的計劃主要著重於降低購房的門檻,特別是頭期款方面的壓力。

 

澳洲政府 5% 頭期款計劃 (Australian Government 5% Deposit Scheme)

這項計劃是目前對首次購房者最有力的支持之一。從 2025年10月1日起,該計劃進行了重大擴展,使其更具吸引力 。

•核心優勢: 符合資格的購房者只需 5% 的頭期款 即可購買房產,並且 無需支付 LMI 貸款保險。對於單親家庭,頭期款要求更低至 2% 。

•運作方式: 政府為您的貸款提供擔保,承擔了部分風險,從而說服銀行接受較低的頭期款 。

•重大更新: 從2025年10月1日起,該計劃取消了申請名額和收入上限的限制,並大幅提高了各地的房價上限,以更好地反映市場狀況 。

延伸閱讀 澳洲政府5%定金計畫

 

首次購房退休金儲蓄計劃 (First Home Super Saver Scheme - FHSS)

FHSS 計劃允許您利用退休金帳戶的稅務優惠來加速儲蓄頭期款 。

•運作方式: 您可以將額外的自願供款存入您的退休金帳戶。這些供款的稅率遠低於您的個人所得稅率,從而讓您的儲蓄增長得更快。當您準備買房時,可以申請將這些儲蓄連同其收益一起提出,用作頭期款 。

•金額上限: 每財政年度最多可存入 $15,000, 總計最多可提取 $50,000 。

•適合對象: 特別適合有穩定薪資收入且稅率較高的首次購房者 。

延伸閱讀 首次購房者退休金儲蓄計劃 (FHSS)

 

購房協助計劃 (Help to Buy Scheme)

這是一項全新的 共享產權 (Shared Equity) 計劃,預計於 2025年12月5日 開放申請 。

•運作方式: 政府將作為股權合作夥伴,為您的購房出資一部分(新建房最高40%,現房最高30%)。這將大幅降低您所需要的貸款金額和頭期款(最低僅需2%)。未來,當您出售房產或有能力時,再將政府的股權份額連同對應的增值部分購回 。

•適合對象: 適合那些收入穩定但存款不足以獨立購房的人士 。

延伸閱讀 購房協助計畫 (Help To Buy Scheme)

 

2.2 州政府補助 (以新南威爾斯州為例)

除了聯邦計劃,各州也提供自己的補助,主要集中在現金補助和印花稅減免上。

首次購房者協助計劃 (First Home Buyer Assistance Scheme - FHBAS)

這是新南威爾斯州 (NSW) 最重要的優惠政策,旨在減免首次購房者的印花稅負擔 。

•印花稅全免: 購買價格在 $800,000 或以下 的房產,可完全豁免印花稅 。

•印花稅減免: 購買價格在 $800,001 至 $1,000,000 之間 的房產,可享受印花稅折扣 。

•居住要求: 申請人必須在交屋後12個月內搬入並連續居住至少12個月 。

首次購房補助(新房) (First Home Owner Grant - FHOG)

這是一筆一次性的現金補助,但僅適用於購買 全新 或 大幅翻新 的房產 。

•資格限制: 在NSW,該補助僅適用於總價值低於 $600,000 的新房。二手房完全不符合資格 。

延伸閱讀

 

第三章：澳洲買房流程全解析

澳洲的購房流程因房產類型(二手房、新房、樓花)和買家身份(本地居民、外國人)而異。以下將詳細介紹主要流程。

3.1 二手房購買流程 (最常見)

購買二手房是澳洲最常見的購房方式,流程相對直接 , 。

1.財務預算與貸款預批 (Pre-approval): 在看房前,務必與銀行或房貸經紀人溝通,獲得貸款預批。這將明確您的購房預算上限,避免浪費時間看超出負擔能力的房產 。

2.看房與房屋檢查 (Building & Pest Inspection): 根據您的需求和預算尋找合適的房產。在決定出價前,強烈建議委託專業機構進行房屋結構和害蟲檢查。這能揭示潛在問題,避免日後產生高昂維修費用 。

3.出價與談判 (Offer & Negotiation): 向賣家或其代理人(房產中介)提出書面出價。這是一個談判的過程,您的房貸經紀人或買家代理可以協助您爭取最佳價格和條件 。

4.簽署合同與冷靜期 (Cooling-off Period): 當賣家接受您的出價後,您將簽署購房合同。在澳洲,購房合同是法律文件,務必在簽署前請您的律師或過戶師仔細審閱所有條款 。大多數州的私下交易 (Private Treaty) 設有 3-5 個工作日的「冷靜期」,在此期間您可以無理由退出合同,但可能需支付少量罰金。拍賣 (Auction) 則沒有冷靜期,一旦拍下即具法律約束力 。

5.支付 10% 首付 (Deposit): 通常在簽署合同後 10 個工作日內,您需要支付房價的 10% 作為首付。這筆款項不會直接支付給賣家或開發商,而是存入您的律師或過戶師的信託帳戶中,受政府監管,確保資金安全 。

6.貸款正式核准 (Unconditional Approval): 在冷靜期結束後,您需要確保貸款獲得銀行的正式批准。這意味著銀行已完成所有審核,包括對房產的估價,並承諾發放貸款 。

7.交割前驗房 (Final Inspection): 在房產交割前幾天,您有權進行一次最終檢查,確保房產狀況與合同簽署時一致,所有設備正常運作 。

8.結算與過戶 (Settlement): 這是購房流程的最後一步。您的律師或過戶師將與銀行和賣家律師協調,完成所有法律和財務手續,包括支付剩餘的房款、印花稅及其他費用。房產的合法產權將正式轉移到您的名下,您將獲得新家的鑰匙 。

 

3.2 新房與樓花 (Off-the-plan) 購買流程差異

購買新房或樓花 (期房) 的流程與二手房有所不同,尤其在時間線和付款方式上 。

1.預定房屋與支付訂金 (Holding Deposit): 選定心儀的樓花或新房後,您可能需要支付一筆小額訂金(通常為 $2,000-$5,000)以保留該物業。這筆訂金通常可退還 。

2.簽署合約與 FIRB 申請 (外國人): 簽署購房合同後,如果您是非澳洲公民或永久居民,則必須向澳洲外國投資審查委員會 (FIRB) 申請購房許可 。

3.支付 10% 首付: 與二手房類似,您需要在合同規定時間內支付 10% 的首付,這筆錢同樣會存入信託帳戶 。

4.施工期間無需支付利息: 購買樓花的最大優勢之一是,在房屋施工期間,您通常無需支付任何貸款利息,因為貸款尚未開始發放。這為您提供了額外的儲蓄時間 。

5.交房前辦理貸款: 在房屋即將完工(通常是交房前約三個月),開發商會通知您。此時,您需要正式向銀行申請貸款,並確保在交房前獲得正式批准 。

6.交割前驗房與修繕: 房屋完工後,開發商會邀請您進行驗收。任何發現的問題將被記錄並由開發商安排修繕 。

7.結算與過戶: 流程與二手房類似,在交割日支付剩餘房款並完成產權轉移 。

 

第四章：澳洲買房貸款深度解析

貸款是購房過程中不可或缺的一環。了解不同的貸款產品和相關概念,能幫助您做出最適合自己的選擇。

4.1 貸款產品選擇：固定利率 vs. 可變利率

澳洲的房貸產品主要分為兩種利率類型 ：

•可變利率 (Variable Rate): 利率會隨市場變化而浮動,通常與澳洲儲備銀行 (Reserve Bank of Australia, RBA) 的官方現金利率掛鉤。優點是靈活性高,可以隨時額外還款或使用對沖帳戶。缺點是還款額不確定,可能隨利率上升而增加 。

•固定利率 (Fixed Rate): 在一段特定時間內(通常是1到5年)利率保持不變。優點是還款額穩定,便於預算規劃。缺點是靈活性較低,提前還款可能產生罰金,且固定期結束後需重新談判利率 。

許多購房者會選擇「混合型貸款」(Split Loan),即將一部分貸款固定利率,另一部分選擇可變利率,以兼顧穩定性和靈活性。

 

4.2 對沖帳戶 (Offset Account) 與重貸帳戶 (Redraw Facility)

這兩項功能可以幫助您更有效地管理貸款,節省利息 。

•對沖帳戶 (Offset Account): 這是一個與您的房貸掛鉤的日常交易帳戶。您存入對沖帳戶的資金,會每日抵消您房貸的應計利息。例如,如果您有 $500,000 的房貸和 $50,000 存在對沖帳戶,銀行只會按 $450,000 計算利息。這能顯著節省利息支出,同時資金仍可隨時動用 。

•提取功能 (Redraw Facility): 允許您提取之前額外償還的貸款金額。例如,如果您每月多還了 $200,累積一段時間後,可以將這些多還的錢重新提取出來應急。但請注意,提取的金額會重新計息 。

 

4.3 貸款價值比 (LVR) 與貸款額度

貸款價值比 (Loan to Value Ratio, LVR) 是銀行評估貸款風險的重要指標,計算方式是貸款金額除以房產價值。例如,房產價值 $500,000,貸款 $400,000,則 LVR 為 80% 。

•LVR 80% 以下: 通常無需支付 LMI 。

•LVR 80% 以上: 通常需要支付 LMI,因為銀行認為風險較高 。

銀行會根據您的收入、支出、信用記錄、資產負債情況以及房產類型等因素,評估您的最大借貸能力。建議在申請貸款前,先使用銀行的線上計算器進行初步估算,並與房貸經紀人詳細討論 。

 

第五章：澳洲外國人買房/買樓專題

對於非澳洲公民或永久居民而言,在澳洲購買房產有著嚴格的規定和額外的稅費。了解這些限制至關重要。

5.1 FIRB (Foreign Investment Review Board) 規定

澳洲政府透過 FIRB 嚴格監管外國人投資澳洲房產。所有非澳洲公民或永久居民在購買澳洲房產前,幾乎都必須獲得 FIRB 的批准 。

主要規定：

•只能購買新房或樓花 (Off-the-plan): 外國人通常只能購買新建住宅或尚未完工的樓花 。

•禁止購買二手房 (現房): 從 2025年4月1日至2027年3月31日 期間,澳洲政府已明確禁止外國人購買澳洲的二手房 (現房)。這項政策旨在打擊外國投資者囤積土地,確保本地居民能夠更好地進入房地產市場 。

•臨時居民的例外: 某些臨時居民(如持有特定簽證的留學生或工作簽證持有者)在滿足特定條件下,可以購買一套二手房作為自住用途,但必須在簽證到期或離開澳洲前出售該房產 。

FIRB 申請流程與費用：

•您需要向 FIRB 提交申請並支付相應的申請費用。費用根據房產價值分級,房產價值越高,費用越高 。

•建議在簽署購房合同前或在合同中加入「需獲得 FIRB 批准」的條件條款。

5.2 澳洲外國人買房稅：海外人士附加印花稅 (Foreign Buyer Surcharge)

除了所有購房者都需支付的印花稅外,非澳洲公民或永久居民在澳洲購房時,還需額外支付一筆海外人士附加印花稅 (Foreign Buyer Surcharge) 。

•稅率: 這筆附加稅的稅率因州而異,通常在房產價值的 7% 至 8% 之間。例如,在 NSW,海外買家需支付 8% 的附加印花稅 。

•影響: 這意味著外國買家在購房時的總印花稅負擔將遠高於本地居民,顯著增加了購房成本。

此外,從 2025年1月1日 起,澳洲稅收法規對外國投資者涉及的 FRCGW (Foreign Resident Capital Gains Withholding) 預扣稅率也有新的變更,這會影響未來出售房產時的稅務處理 。

 

第六章：澳洲買房注意事項與常見陷阱

購房是重大決策,了解潛在的風險和注意事項,能幫助您避免不必要的麻煩。

6.1 律師/過戶師：不可或缺的專業夥伴

在澳洲,法律規定購房者必須委託專業的律師 (Solicitor) 或過戶師 (Conveyancer) 處理房產交易的法律事務 。您不能自行辦理過戶手續。律師/過戶師將負責審閱合同、進行產權調查、協調交割事宜,並確保您的合法權益 。

 

6.2 資金安全：10% 首付的去向

與某些國家不同,在澳洲購買樓花或新房時,您支付的 10% 首付不會直接交給開發商或賣家。這筆款項會存入仲介,律師或過戶師的信託帳戶 (Trust Account) 中,該帳戶受政府嚴格監管。開發商或賣家在房屋交割前無權動用這筆資金,這為購房者提供了重要的資金保障 。

 

6.3 買房不等於移民：警惕誤導性宣傳

許多中介可能會宣稱「購買澳洲房產就能移民澳洲」,但這是一個常見的誤區。在澳洲,購房本身並不能直接帶來移民資格。澳洲移民局沒有要求商業移民申請者在申請前必須購買澳洲物業 。移民是一個獨立的過程,需要符合澳洲移民法規定的條件。

 

6.4 隱藏的持有成本：長期預算規劃

除了房貸還款,房產持有還涉及多項持續性費用,務必納入您的長期預算 , ：

•市政費 (Council Rates): 支付給地方政府,用於社區服務和基礎設施維護,通常按季度支付 。

•水費 (Water Rates): 包含用水費和排污管道維護費,通常按季度支付 。

•物業管理費 (Strata Levies/Body Corporate Fees): 如果您購買的是公寓、聯排別墅或整體開發的社區房產,則需支付此費用,用於公共區域的維護、保險和管理,通常按季度支付 。

•土地稅 (Land Tax): 針對投資房產或自住房產價值超過一定門檻的業主徵收,各州規定不同。

 

免責聲明: 本指南提供的資訊僅供一般參考,不構成財務、法律或投資建議。澳洲的房產政策、貸款條件和稅務法規可能隨時變更。在做出任何購房決策前,強烈建議您諮詢合格的專業人士,包括房貸經紀人、律師/過戶師、會計師和財務顧問,並查閱最新的官方資訊。

Audrey Turner
Previous

澳洲政府 5% 定金計劃 (5% Deposit)